Привели компанию к лидерству на рынке

Антикризисный менеджмент в коммерческой недвижимости

Не растеряться и не растерять свои активы в сложное время – более того, вырасти на падающем рынке, увеличить прибыль и занять место в топе своей отрасли. Мы в «Бюро тактика» умеем работать и показывать результат в кризисных ситуациях – тренировались с 2008-го года. О нашей экспертизе в сложных задачах говорят цифры, прибыль, спокойные клиенты, наша ранняя седина и этот кейс.

Условия

Складской девелопер пересматривает направление развития – сворачивает региональные проекты, концентрируется на расширении площадей в МО и Ленобласти, меняется руководство компании. Процессы M&A требуют сложных перекредитований с банками, контактов с налоговой и разворачиваются на фоне мирового экономического кризиса.

Задача

Из букв О, П, Ж и А сложить слово ПРИБЫЛЬ На падающем рынке сформировать новую структуру – отказаться от нерентабельных объектов, оценить и купить новые площади, заполнить арендаторами, пересобрать кадровый состав, ввести единую систему управления и отчетности.

Ключевые тезисы

По состоянию на 2010 год – один объект площадью 540 тысяч кв м, 20 арендаторов
По состоянию на 2025 год – 8 логопарков в наиболее удачных с точки зрения транспортных развязок локациях, общая площадь объектов – 1,8 млн кв м, свыше 150 арендаторов
Рост площадей в 3,33 раза, рост в деньгах – более чем в 4 раза.

Результаты

До 2022 года средняя выручка с квадратного метра по складам выше, чем по рынку. На 2025 год структура устойчива с точки зрения финмодели. Один из самых эффективных складских девелоперов в РФ по ставке аренды на квадратный метр и количеству персонала.

Сроки реализации: этот кейс генеральный директор «Бюро тактика» ведёт с 2008 года по настоящее время.

Направлениями работы, решениями и факторами, которые определили результат, стали:

• Навык работы на падающем рынке. Кризис 2008-2010, 2013-2015, 2020 и современные вызовы – компания прошла их все и после каждого рубежа показывала рост. Изначально базой для развития стала работа с одним имевшимся складским объектом – его надо было отстоять, удержать имеющихся арендаторов, дозаполнить, чтобы вакансия ушла в ноль, затем начать работать над эффективной ставкой. На реализацию этих задач потребовалось 2,5 года. Дальше появилась возможность для экспансии и выкупа новых объектов – это всегда были готовые склады с арендным потоком и кадровым составом, такое «наследство» требовало структурных перемен. Было необходимо передоговариваться, оптимизировать расходы на эксплуатацию, на административный персонал, забирать функции под центральный офис. Работа с арендным потоком позволила поднять стоимость на 15-20%. Персонал оценивали по эффективности, в отдельных случаях сокращали до 70% штата – это помогало существенно снизить издержки без ущерба процессам и устранить бюрократию на местах.

• Умение работать в кризисных ситуациях и принимать управленческие решения на фоне неустойчивого мира. Работать «на конвейере», в штатных ситуациях, по инструкции может любой «исполняющий обязанности». Взять на себя ответственность в ситуации неопределенности и высоких рисков может только лидер. Турбулентные периоды, которые проходила компания, стали своего рода «разведкой боем» и проверкой на прочность – большая часть команды, неконвенциональные менеджеры, эксперты своих направлений, подобрались тогда и работают до сих пор в составе «Бюро тактика».

«Даже хороший управленец может растеряться в кризисной ситуации. Умение принимать решения в условиях неопределенности и нести ответственность за результат, когда одновременно меняется все – от договоренностей, финансовых обязательств и кадрового состава до законодательства и геополитики – это навык, которому на научат в MBA. Это проверка делом. Если руководитель ее проходит – компания живет».

Глеб Белавин | Генеральный директор «Бюро Тактика»

• Умение вести управляемый конфликт. Спорные и острые ситуации неизбежны в управленческой деятельности – быть «хорошим для всех» и при этом отстаивать интересы компании не получится. Грамотно конфликтовать, оставаясь в рамках правового поля и делового общения, и завершать споры с нужным результатом – часто определяющий фактор успешных сделок. Однако такие столкновения интересов сопряжены с высоким эмоциональным напряжением, требуют хладнокровия, самоконтроля, определенных навыков ведения переговоров – далеко не все менеджеры и собственники чувствуют себя уверенно на поле конфликтов. К счастью, спорную и сложную ситуацию в бизнесе можно отдать на аутсорс – например, нам.